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房产信托已现隐性违约京沪两郊区项目垫资偿付

文章来源: 发布时间:2019-6-11

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房产信托已现隐性违约 京沪两郊区项目垫资偿付

2011-09-27 16:54:00

来源:互联网

 

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房地产信托已现隐性违约。    来自信托人士消息称,近期京沪两个郊区房地产信托项目,分别出现了还本付息垫资的情况。    其中北京项目第一期的利息支付由信托公司本身垫资,上海项目则是通过一家资产管理公

    【中国建材网】房地产信托已现隐性违约。

来自信托人士消息称,近期京沪两个郊区房地产信托项目,分别出现了还本付息垫资的情况。

其中北京项目靠前期的利息支付由信托公司本身垫资,上海项目则是通过一家资产管理公司过桥融资,安全完成了兑付。

“有第三方机构愿意接盘,是好事情,说明还没有到较坏的时候。”一位受访信托公司相关负责人表示。

中国信托业协会上半年的数据显示,房地产信托的余额超过6000亿元,仅前贵州癫痫病医院的排行榜问题8个月新增房地产信托就达到2000亿元。在融资调控和销售限购等政策的影响下,近万亿的项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约,正成为摆在信托公司头上的达摩克利斯之剑。

隐性违约

据了解,该位于北京通州的项目,并非“四证”齐全,但在支付信托公司高手续费的情况下,信托公司依然通过结构化处理发行了信托计划,之后受开工进度等影响,信托的靠前期利息支付就出现困难,信托公司只得亲自出手。

“半年付一次息,结果靠前次付息就出现问题,可见项目资质非常薄弱。”相关人士透露,目前该信托公司相关责任人已经被处理,不过由于还未到本金兑付期,目前信托计划正常。

而另一上海的信托项目,在近期需要清算兑付的时候,则是由一家资产管理公司代为兑付完成,因此并没有召开展期或延缓支付的持有人表决会议,避免了波及普通投资者。

该资产管理公司上海代表处人士也向记者证实,近期接洽的相关地产融资项目较癫痫病发作会给患者带来什么危害多,该公司内部预期房地产行业或许会有一波不良资产的处置高峰期,因此正十分关注其中的资产处置机会。

但该项目之后是直接由资产管理公司处置,还是项目公司继续主导,知情人士表示,还未有定论。

一位信托经理介绍,资产管理公司当前介入地产信托,靠前步仍以融资为主,比如再宽限两年,如果两年时间过去后,项目仍然无法实现资金兑付,才会实质性进入处置资产程序。

“一旦处置,资产管理公司收益是比较大的,因为信托计划一般抵押率是40%左右,收回本金基本上没有问题。”他估计今年资产管理公司接盘的这类地产项目,在几十亿规模。

当然,通过第三方融资实现兑付,并没有影响到普通投资阜新癫痫病医院哪家好者的收益,因此信托计划目前并没有出现实质性违约。

追逐高杠杆高利润

前述信托公司负责人认为,基本上是到9月份,房地产的银行贷款和信托融资才处于基本停止的局面,而之前的融资应能应付到年底。

如果融资环境继续从紧,较坏的情况将出现在明年年初,而不是今年三季度,因此目前的偿付困难应尚属个别案例,还未到全行业爆发的时候。

值得注意的是,此次出现隐性违约危情的信托项目,都发生在两大一线城市的郊区。

美国瑞阳房地产开发集团副总裁刘焕章认为,个中原因不难理解。他认为一线城市中心城区开发商一般资本金实力相对雄厚,融资杠杆不会很高,承受限购等影响的冲击也较强,但郊区项目融资杠杆一般更高,一旦销售回款放慢,就很容易发生问题。

“这也是我两年前备选开发项目时,在上海郊区和三线城市徘徊的原因,不过较终我选择了三线城市,现在证明当初的选择是对的。”他说。

他介绍,目前资金链容易出问题的房地产项目,主要有两个方面没有处理好:一是融资杠杆过高,另外是价格策略欠灵活。

比如,一般是支付土地出让价格后,项目运作资金中,项目融资占一部分,建筑商垫资占一部分,然后提前销售回款占一部分,正常情况下有2年左右的投资周期,“如果投入资金的来源都是融资借来的,杠杆就太高,资金压力就会比较大”。

另外,部分开发商在销售价格上预期过高。他认为以行业目前的定价,贵州癫痫病哪里好单个地产项目实现回本或者100%的回报是非常容易的,这也是很多开发商能承受百分之几十利率成本的原因。

一个山东地产计划的融资敏感性测试显示:当销售价格达到预定价格的47.72%时项目即可保本;或者按预定单价销售,销售面积达37.65%时即可保本。而销售单价降低近一半以上的可能性较小,即回报翻倍的可能性较大。

但投资商追求过高的回报率,在销售策略上仍显被动,一旦成交放缓,流动性也容易受影响。

“把精装换毛坯,或者其它的优惠手段,降价的效果会非常明显,不需要标明打折这类敏感的动作,但不少开发商仍会犹豫。”他说。

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