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观察我国房地产市场价格理性回归将不可避免

文章来源: 发布时间:2019-6-10

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观察:我国房地产市场价格理性回归将不可避免

2006-12-29 13:48:00

来源:中国建材网

 

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数据显示,今年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%,北京以10.7%的涨幅居全国之首。从6月开始北京房价连续5个月同比涨幅超过10%,中心城区二手房单价也突破万元关口。房地产价格的非理性上涨,明显表

    数据显示,今年10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.6%,北京以10.7%的涨幅居全国之首。从6月开始北京房价连续5个月同比涨幅超过10%,中心城区二手房单价也突破万元关口。房地产价格的非理性上涨,明显表现出泡沫化倾向,且有愈演愈烈之势。 {TodayHot}

     资产价格泡沫的形成有其自身一套规律性。资产价格泡沫指:一项资产或一系列资产的价格在一个连续过程中陡然上升,较初价格的上升产生进一步上升的预期,吸引新买主,投机者一般只对此资产交易中的收益感兴趣,并不关心它的实际用途。从这个含义上看,中国房地产近年来价格迅速上涨,明显表现出泡沫化特征。房地产价格上升越快,越有更多人追捧。有购买能力的去买,{HotTag}没有购买能力的借钱也去买,唯恐失去机会,特别是一些刚工作不久的人,本来无较大购房能力,但是由于喜欢赶潮流,不断加入到承接高起房价的人群中去,无限的需求延续着无限的价格上涨,维持着房地产泡沫的膨胀。实际上,即使在市场成熟的发达国家,大多数刚工作不久的年轻人也很难有能力购房产。中国年轻一族赶时髦,是促使房价泡沫越吹越大的重要因素。

    我国房地产价格进入快速上升轨道,已持续六七年时间,期间与表现良好的宏观经济彼此推动,奥运会、世博会的促进等,使北京、上海等大城市为首的房价上涨过快。而今,奥运会已临近,其促涨作用也近乎强弩之末,宏观调控如影随形,南宁小儿癫痫病治疗医院房地产价格还能狂涨多久?

    房价已缺乏继续上涨的有力支撑

   1、中央政府抑制高房价的坚强决心

  自2005年初房地产“新政”启动以来,中央政府疾风骤雨似的密集调控。2006年3月5日,总理政府工作报告明确提出,继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快问题,进一步表明中央政府调控房价的决心。从2006年4月起,国务院连续出台多项调控房价措施,明确房价上涨责任在地方政府。5月l1日,七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。7月24日六部委又联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等。

   几年来对房地产价格的一系列宏观与微观调控,效果不理想,全国大多数城市房价持续攀升,部分中心城市房价上涨加速,中央政府对这种调控效果甚为不满。可以想象,如果这次调控时滞期过去,仍未看到政策效果的话,调控政策定会再次重拳出击,打压高起的房价。

   2、宏观调控存在滞后期

   政策出台需要市场一个消化过程。北京现在销售的楼盘,大部分是2006年4月前出让的土地或获得的预售许可证,房价也延续上年的涨势。2006年5月中下旬调控后入市的土地,2007年年中才可形成有效的供应,因此,调控效果在2007年年中可望显现。2006年10月初,北京银监局推出“未封顶楼盘不得办理银行按揭”措施,即未封顶房允许预售,但是不给消费者银伊春市哪里有癫痫病专科医院行贷款,这一定程度上抑制了过度需求,由于政策滞后期存在,效果没有充分显现。

   国家对房地产市场调控措施越来越细、力度越来越大。而各地房价上涨冲动大,政府、房地产商、购房者三方博弈存在,使宏观调控措施滞后效应甚为明显。但是,国家宏观调控政策不会因此止步不前,未来房价已显示出难测,银行早已谨慎行事。在市场供过于求、资金来源趋紧情况下,房地产价格继续走高将日趋艰难。

   3、更多因素使高房价丧失支撑力

   首先,需求趋于乏力。普遍中低收入者购房能力已将耗尽;大学生就业难,起薪降低,房价收入比过高,购买力严重不足。税收力度加大,五年内卖出二手房,要缴营业税、城建税、教育费附加以及个人所得税等,使炒房现象将得到大大抑制。2006年7月对外资、港澳台购房设限,使高房价丧失一支重要支撑力量。此外,股市恢复正常,也会分流大量炒房资金。资金供应将不会过于充裕。

   其次,相对高房价,房子的租金较为便宜,也相对稳定。有些地方有时租金反而下跌。官方透露,从1998年到 2004年,青岛房价上涨50%多,而房租却离奇下降7%。以租还贷已经不可行。一个健康的房地产市场,房价应该与房屋租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨,租金却基本不变,说明房价上涨多为非理性。而且,大量资金为追求高利润涌入这个市场,使房地产市场泡沫化程度加深。一旦一些资金撤出,其后果不堪设想。因此,诸多因素表明,房价逆转已成山雨欲来之势,没有更多基础因素可以支撑房价长期持续上涨。

有迹象表明房价已走向颓势

   1、“有价无市”局面渐趋显著

   从目前看,房地产业无论交易量,还是交易面积都在下降,开发商资金压力加大,部分开发商已把土地所有权抵押给多家银行,北京高档住宅成交量出现银川权威癫痫医院排名惨跌局面,各个售楼处门前冷落,“有价无市”局面日趋明显。资料显示,体现供求关系的市场消化系数(市场实现吸纳量/市场有效供应量)已由去年1-9月的1.10649大幅下降为今年1-9月的0.5783,即去年市场有效供应楼盘供不应求,而今年至少有48.66%的面积处于剩余状态。此数据表明地产商在加大力度清旧货的同时,又开始高价囤新货;同时也表明购房者的观望气氛浓厚,市场消化能力减弱。

   房价高位运行且交易量下降。在这种情况下,市场价格机制可自发抑制房地产市场发展,有价无市的局面会愈加显著。有报道,近日山西煤老板组成的看房团到北京看房,之后订单寥寥,已经显示出北京房产今非昔比。以前开盘前有大批购房者通宵达旦排队,而今开发商需付钱请购房团来看房,房地产市场的卖方市场已经转变为买方市场。此外,以前大量热钱流入中国购买房产,期望人民币升值后抛售获利。但是,如今人民币升值缓慢且与美元间存在利差,使赌人民币升值的热钱幻想破灭。一部分购入房产的外资可能选择抛售,对房价长春市看癫痫病最专业医院有促跌作用。而且外资购房设限,开发商为这部分资金准备的供应量也会成为空置房。

 

  2、空置面积居高不下,空置率增加

  近年来中国房价一路上涨,但是空置面积始终高达1亿平方米以上。目前为1.22亿平方米。按每平方米3000元计算,是3660亿人民币。按一年贷款利率6%计算,开发商因为空置房,仅利息损失就接近200亿元。大批房地产企业面临被淘汰的危险。

  广东省房协市场分析课题组较近发布报告显示,2006年广东省总体待销部分(小于1年的空置)大幅增长48.86%,空置1年以上的滞销和积压商品房同比大幅度下降34.37%。北京市建委房地产交易管理中心揭示,北京市的房屋空置面积也在增加,截至2005年10月底,全市空置一年以上商品住宅面积为258.5万平方米,涨幅为9.2%,占商品房空置面积的69.4%。商品房难卖,实力不强的房地产商很可能垮掉。这些房地产商在垮掉前会抛售未售出的房产。巨大的空置面积,使高房价无以为继。

  高房价还能挺多久

  应该看到,只要是泡沫,总会崩溃。而且,泡沫越是接近崩溃,价格上升就越快。从理论上看,泡沫存在的概率越小,需要用来补偿泡沫破裂损失的预期收益就越大。不管股市、汇市,还是房地产市场,涨得较厉害的时候,就是快要见顶的时候。房价无理由快速增长正预示着泡沫崩溃即将来临。

  但是目前看,房地产泡沫还会维持一段时间。其原因,一方面资产价格泡沫一旦形成有个自我维持期;另一方面,如前所述,政策有个时滞期,市场上现在未封顶的在售楼盘,大多已批准预售近半年甚至更长,正常情况下销售回款多,开发商还未显现出资金链问题。政策的真正效应将会在2007年年中见效。而且旺盛需求的存在也坚定了房产商的信心。房地产价格高涨之势,较终取决于资金及人们的信心情况。

  事实上,导致房产供不应求,房价上涨的内在动力归结于现行房地产融资模式与预售制度。房地产开发需要大笔资金,预售可提前回笼资金,房地产商就可造成一种气氛,让消费者产生房价上涨预期,从而刺激需求。外资热钱进入是促使房地产市场泡沫膨胀的重要因素。近些年,地方政府助推,国内外热钱与房地产泡沫互相促进,吸引潜在购房者蜂拥追捧,成就了现今的高房价、开发商的高利润以及中国的高经济增长。这种发展模式是非常危险的。

  而今,距北京2008年奥运会开幕还有一年半时间。由于预期2008年后,北京房价可能发生变化,一些人将及早采取行动,出手囤积的房产,这很可能成为房价下跌的导火索,若恰巧发生在调控效果显现的明年年中,那么2007年下半年或2008年上半年,北京房价将很可能发生理性回归,而且整体房价下调将不可避免。所以,高房价要挺过2008年奥运会确实很难。其他地方的房价也会随着北京房价的回落而逐步趋于理性。

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